我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为8800+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

　　我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过10年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

　　‼️5月30日下午，成都各大购房群、朋友圈都在疯传即将实施首付比例下调，商贷利率下降的“好消息”。

　　这算是央妈5·17楼市新政终于传导到成都了，此前公积金利率下调已经落实，但你我苦等首付比例和商贷利率，足足半个月。

　　注:非确定版，仅供参考，具体以实际执行政策为准。本文讨论的数值均基于网传版本，切勿扣帽子，切勿以偏概全。

　　1、网传首套房首付比例，全成都（不区分5+2内外），均做到1.5成，这意味着杠杆力度可以做到更大。

　　以前首付只有50万的家庭，最多杠杆到总价166.6万的房子（5+2区域，3成首付，不含税费中介费，下同），而如今则可以轻松撬动333.3万的房子。

　　且慢，首付低有利有弊，毕竟不是实实在在降房价的手段。得到了什么，就要失去什么（更高的月供，更多的利息）。

　　一是杠杆意愿高、还贷能力强的购房者，比如一些投机者（利好现金流强的人和资产），一些真刚需，或者铁饭碗群体，都有这样的倾向。

　　二是置换客群，此前受制于首付紧张，无奈只能先卖后买凑首付，如今可以先用存款少量首付上车，后期再慢慢卖掉二手房用来提前还贷减轻债务压力，属于曲线救国的先买后卖。

　　但除此之外，首付比例的降低，对很多家庭影响并不大，我曾反复说过，成都从来不缺购买力，而是缺乏购买意愿、信心。

　　在低欲望横行的时代，低杠杆低月供也是很多家庭追求的理念，别说假设要来1.5成首付，就算之前3成首付的时候，很多人也愿意多首付一些，少贷款一些。

　　从我的粉丝群了解的情况来说，很多家庭一方面首付都达到了5-7成之多，另一方面也在刻意压制贷款总额，对应的月供大多在1万以内（贷款小于220万）。

　　所以首付比例低，对当前整体下行惯性中的成都楼市而言，意义不太大，能影响的客群占比，我估计在30-40%左右。

　　2、网传第二大招就是商贷利率下降，由原来的3.75%（LPR-20BP）,直接降到了3.35%（LPR-60BP），这意味着啥？

　　按照商贷100万，30年等额本息来算，之前月供4631元，降下来是4407元，每个月少还224元，一年2688，30年大概8万块，多吗？不多，与其慢慢磨30年，还不如等新房降价/二手房砍价8万块。

　　大家对商贷利率的下调是一种情绪价值，而不是本质上的扭转。但随着利率下降带来的逐渐磨平定存/理财收益，愿意贷款（即便是不缺现金流）的比例还是会上升。

　　换一个概念来看，首套商贷利率3.35%，公积金二套利率3.325%，差别微乎其微，考虑到公积金对贷款年限要求更高，贷款流程相对繁琐，很有可能买家会直接放弃公积金，转而考虑纯商贷。

　　别问为什么商贷是首套，而公积金是二套了，多换几家商业银行问问，可能有惊喜答案。

　　“成都目前-20bp，3.75%不算低，而武汉已经做到了3.25%，青岛3.45%...成都下调的空间还很大。

　　所以好些人也想利率更低点再入手？不过我觉得要分开来看，二手房的话等等没问题，毕竟大环境是下行的；新房的话假设真有好的楼盘好的房源，不妨先买定离手，尽量拖着晚点去办贷款。”

　　公积金方面，目前各地执行的政策一般是次年1月1日起，执行新的利率。也就是等到25年再做调整。

　　而商贷方面，存量房贷去年9月全国层面才轰轰烈烈地普降了一次（降到4-4.2%左右），而今年估计不太会动真格，因为民怨没那么大了。

　　要注意的是，这次利率下调，不是基准利率LPR（3.95%）下调，而是基点（BP）的下调，由之前的-20BP变为了网传的-60BP，所以浮动利率始终跟你的基点相关。

　　真要普降，那么就需要基准利率下调，而上次下调是24年2月，由1月的4.2%变为来月的3.95%。基准利率往往是一连好几个月甚至十几个月都不会变化的，所以不要抱过高期望。而且就算下调，那么也要对月对日或者次年1月1日才做调整了。

　　政策底金融底并没有到来，此次首付下调、利率下降，不影响整个成都楼市的周期行情，筑底是缓慢的，转变也是长期的，稍安勿躁，接着奏乐接着舞。

　　最后发一张隔壁的公积金利率刺激下大家——不论是商贷还是公积金，都还是有很大下调空间的。

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